Le syndic exécute, il ne décide pas seul
Le syndic de copropriété est le gestionnaire désigné pour administrer l'immeuble et faire appliquer les décisions prises collectivement. Il n'a, en droit marocain, aucun pouvoir propre pour interdire une activité par ailleurs légale comme la location courte durée : le syndic exécute les décisions de l'assemblée générale, il ne peut pas de sa propre initiative interdire une activité légale sans qu'une décision ait été valablement adoptée par les copropriétaires eux-mêmes.
Une lettre du syndic demandant l'arrêt d'une location Airbnb n'a donc de valeur contraignante que si elle s'appuie sur une décision d'assemblée générale déjà votée, avec la majorité requise, et intégrée au règlement de copropriété. Sans cela, il s'agit d'une demande, pas d'une obligation.
Le droit de louer son bien, et sa limite
Le cadre légal de la copropriété au Maroc repose sur la loi n°18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi 106-12. Son article 12 protège le droit de chaque copropriétaire de louer son bien, y compris en courte durée : chaque copropriétaire peut jouir de sa partie privative comme il l'entend, y compris en la louant, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Cette liberté a une limite claire : l'usage individuel ne doit pas troubler la tranquillité, la sécurité ou la salubrité de la copropriété. C'est cette limite, et non une hostilité de principe envers Airbnb, qui fonde juridiquement la possibilité pour une copropriété d'encadrer la location courte durée. Une interdiction totale et absolue, elle, se heurterait au droit de propriété garanti par l'article 35 de la Constitution marocaine.
Les majorités nécessaires en assemblée générale
La loi 18-00 fixe des seuils de majorité différents selon la nature de la décision prise en assemblée générale de copropriétaires. Voici les principaux, pertinents pour toute décision touchant à la location courte durée :
| Décision | Majorité requise |
|---|---|
| Quorum de la première assemblée | Au moins 50 % des copropriétaires |
| Modification du règlement de copropriété (ex. clause encadrant la location courte durée) | Double majorité, au moins les deux tiers des quotes-parts |
| Décision touchant aux droits privatifs d'un copropriétaire précis | Unanimité, ou accord individuel du copropriétaire concerné |
| Désignation du syndic | Majorité des trois quarts des voix |
| Application courante du règlement déjà voté | Majorité absolue des présents ou représentés |
Concrètement, inscrire une clause restreignant la location courte durée dans le règlement de copropriété exige donc une double majorité solide (deux tiers des quotes-parts), pas un simple vote à main levée en réunion ni, a fortiori, une décision unilatérale du syndic.
Ce qu'une copropriété peut réellement faire
Entre l'interdiction totale, juridiquement fragile, et l'absence de tout encadrement, plusieurs options intermédiaires existent réellement pour une copropriété votée aux majorités requises :
- Inscrire une clause de destination résidentielle dans le règlement, qui peut restreindre certains usages sans viser Airbnb nommément, aux majorités requises pour une modification de règlement.
- Encadrer plutôt qu'interdire : horaires de remise des clés, système de badges pour les visiteurs, obligation de déclarer les séjours au syndic, votée en assemblée à la majorité applicable.
- Exiger le respect de l'autorisation administrative déjà imposée par la loi (voir plus bas), ce qui ne nécessite pas de vote spécifique puisqu'il s'agit d'une obligation légale externe à la copropriété.
- Sanctionner les nuisances constatées (bruit répété, dégradation des parties communes, insécurité), sur la base de preuves, indépendamment du principe même de la location courte durée.
Une interdiction totale et permanente de louer, elle, reste juridiquement contestable par le copropriétaire visé, puisqu'elle se heurte frontalement à l'article 12 de la loi 18-00 et à l'article 35 de la Constitution.
En cas de litige avec le syndic
Face à une lettre du syndic exigeant l'arrêt d'une location courte durée, trois vérifications permettent de savoir si la demande a une base légale réelle avant d'y répondre :
- Demander le procès-verbal de l'assemblée générale qui fonderait la demande, avec la date du vote et le détail des voix obtenues.
- Vérifier que la majorité requise a bien été atteinte pour ce type de décision (double majorité des deux tiers pour une modification du règlement), pas seulement une majorité de présents en séance.
- Vérifier que la clause a bien été intégrée au règlement de copropriété lui-même, et pas seulement discutée en réunion sans suite formelle.
Si ces trois conditions ne sont pas réunies, la demande du syndic n'a pas de fondement juridique contraignant. En cas de désaccord persistant, le litige relève en dernier recours du tribunal de première instance du lieu de situation de l'immeuble, compétent pour les contentieux de copropriété au Maroc.
L'autorisation d'exploitation, une obligation distincte
Indépendamment de ce que décide ou non la copropriété, tout logement mis en location courte durée au Maroc doit disposer d'une autorisation préalable des autorités locales, imposée par la loi 80-14 (dahir n°1-15-108 du 18 août 2015) et son décret d'application n°2.23.441 (publié au Bulletin officiel le 7 août 2023). Le dossier de demande doit notamment comporter des photographies des espaces loués et une attestation de conformité aux normes de sécurité, comme le détaille notre article sur la légalité d'Airbnb au Maroc.
Un syndic peut légitimement exiger la preuve de cette autorisation avant d'autoriser l'installation de serrures connectées ou d'aménagements liés à la location, sans que cela relève d'un pouvoir propre d'interdiction : c'est simplement l'application d'une obligation légale déjà existante, indépendante du règlement de copropriété lui-même.
Depuis le 31 mars 2025, le décret n°2.23.733 renforce par ailleurs les obligations comptables des syndics selon les revenus annuels de la copropriété (comptabilité standardisée, états financiers, budget prévisionnel) : un syndic mieux structuré administrativement est aussi plus à même de documenter correctement une éventuelle décision de l'assemblée sur la location courte durée.
Ce qu'un propriétaire doit vérifier avant d'acheter
Avant d'investir dans un bien destiné à la location courte durée, mieux vaut vérifier trois documents plutôt que de découvrir une restriction après l'achat :
- Le règlement de copropriété en vigueur, pour voir si une clause de destination ou d'usage encadre déjà la location courte durée.
- Les procès-verbaux des dernières assemblées générales, pour repérer une décision en cours de vote ou déjà adoptée sur ce sujet.
- Les échanges avec le syndic en place, pour évaluer si le sujet est activement discuté dans l'immeuble, même sans décision formelle encore votée.
Une conciergerie sérieuse connaît généralement ce type de vérification et peut accompagner un propriétaire avant signature, au même titre que pour l'autorisation d'exploitation.
Confiez la mise en conformité à une conciergerie qui connaît le sujet
Comparez les conciergeries référencées au Maroc et vérifiez lesquelles accompagnent réellement les propriétaires sur les questions de copropriété et d'autorisation d'exploitation.
Voir l'annuaire des conciergeriesQuestions fréquentes
Le syndic peut-il interdire seul la location Airbnb dans un immeuble ?
Non. Le syndic exécute les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, il ne peut pas interdire seul une activité légale. Seule une décision votée aux majorités requises et intégrée au règlement de copropriété peut restreindre la location courte durée.
Une copropriété peut-elle interdire totalement Airbnb au Maroc ?
Une interdiction totale et permanente reste juridiquement fragile, car elle se heurte à l'article 12 de la loi 18-00 (droit de louer son bien) et à l'article 35 de la Constitution (droit de propriété). Un encadrement (horaires, badges, respect des règles) est plus solide juridiquement qu'une interdiction pure et simple.
Quelle majorité faut-il pour modifier le règlement de copropriété sur ce sujet ?
La loi 18-00 exige une double majorité d'au moins deux tiers des quotes-parts pour modifier le règlement de copropriété, notamment pour y intégrer une clause encadrant la location courte durée.
L'autorisation d'exploitation dépend-elle de la copropriété ?
Non, elle est indépendante : imposée par la loi 80-14 et son décret d'application, elle doit être obtenue auprès des autorités locales quelle que soit la position de la copropriété sur le sujet.