Sous-location Airbnb au Maroc : ce que dit la loi

Louer un appartement à l'année puis le remettre en location courte durée sur Airbnb, sans en informer le propriétaire : ce modèle, parfois appelé "Airbnb arbitrage", se heurte au Maroc à un obstacle légal précis, pas à un simple flou juridique. La loi encadre strictement le droit de sous-louer un logement, et les conséquences d'un manquement vont jusqu'à la résiliation du bail et l'expulsion. Ce guide détaille le texte exact applicable, les risques concrets encourus, et la façon dont un propriétaire peut détecter une sous-location qu'il n'a jamais autorisée.

Sous-louer sur Airbnb sans le dire au propriétaire

La sous-location consiste, pour un locataire qui loue déjà un logement à l'année, à le remettre lui-même en location, ici en courte durée sur Airbnb, sans que ce soit le propriétaire initial qui perçoive les revenus. Ce modèle existe dans plusieurs pays sous le nom d'"Airbnb arbitrage" : le locataire empoche la différence entre son loyer mensuel fixe et les revenus, généralement plus élevés, générés par la location courte durée.

Au Maroc, ce modèle n'est pas dans un flou juridique : il est encadré par un texte précis, qui pose une interdiction de principe plutôt qu'une simple recommandation de prudence.

Ce que dit la loi 67-12

La règle générale du droit marocain des contrats, posée par l'article 668 du Code des Obligations et des Contrats, autorise en principe un locataire à sous-louer ou céder son bail, sauf clause contraire prévue dans le contrat. Mais pour les baux d'habitation, cette règle générale est écartée par un texte plus spécifique : la loi 67-12 relative au contrat de bail.

L'article 39 de la loi 67-12 inverse la règle par défaut pour un logement : la sous-location ou la cession du bail par le locataire y est interdite, sauf accord écrit exprès du propriétaire. Un manquement à cette règle constitue un manquement grave, qui justifie la résiliation du bail, y compris lorsque la sous-location se fait via une plateforme comme Airbnb.

La loi 67-12 protège fortement le propriétaire sur ce point précis : contrairement à la règle générale du Code des Obligations et des Contrats, un logement ne peut être sous-loué sans l'accord écrit explicite du propriétaire, quelle que soit la plateforme utilisée pour le faire.

Les conséquences pour le locataire

Sous-louer un logement sur Airbnb sans l'accord écrit du propriétaire expose à des conséquences concrètes, pas seulement théoriques :

Résiliation du bail : le propriétaire peut mettre fin au contrat de location pour ce seul motif, la sous-location non autorisée étant considérée comme un manquement grave aux obligations du locataire.
Expulsion : en cas de résiliation prononcée, le locataire doit quitter le logement, avec les démarches judiciaires que cela implique s'il refuse de partir.
Revenus locatifs remis en cause : les sommes perçues via la sous-location non autorisée peuvent être réclamées par le propriétaire, en plus des dommages et intérêts éventuels.
Aucune protection côté voyageur : un voyageur qui réserve via une annonce gérée par un sous-locataire non autorisé n'a aucune garantie sur la stabilité du logement en cas de litige entre le locataire et le propriétaire, jusqu'à l'annulation pure et simple du séjour en cours de litige.

Pourquoi l'arbitrage Airbnb est doublement bloqué

Le modèle de l'arbitrage Airbnb se heurte au Maroc à deux obstacles distincts, qui se cumulent. Le premier est civil : l'interdiction de sous-louer sans accord écrit, posée par l'article 39 de la loi 67-12, expose directement à la résiliation du bail.

Le second est administratif : toute mise en location courte durée au Maroc nécessite une autorisation d'exploitation délivrée par les autorités locales, imposée par la loi 80-14 et son décret d'application. Un locataire qui sous-loue sans l'accord de son propriétaire n'est, par définition, pas en position de solliciter légitimement cette autorisation en son nom propre pour un bien qu'il ne possède pas et qu'il n'est pas autorisé à exploiter en courte durée. Les deux textes se renforcent : même un locataire qui contournerait l'un se heurterait à l'autre.

Quand la sous-location reste possible

La sous-location n'est pas interdite dans l'absolu : elle devient légale dès que le propriétaire donne son accord écrit exprès, formalisé de préférence dans un avenant au bail précisant les conditions (durée, plateformes utilisées, partage éventuel des revenus). Certains propriétaires acceptent ce type d'arrangement lorsque le locataire propose une part des revenus générés, ou lorsque le propriétaire lui-même n'a pas le temps de gérer une location courte durée.

Dans ce cas précis, c'est generalement le propriétaire, titulaire du bien, qui reste responsable de l'autorisation d'exploitation auprès des autorités locales, sauf mandat écrit spécifique confié au locataire pour cette démarche.

Comment détecter une sous-location non déclarée

Repérer une sous-location Airbnb non autorisée ne demande pas d'enquête compliquée, seulement quelques vérifications simples et accessibles à tout propriétaire :

Rechercher l'adresse exacte du bien sur Airbnb, Booking.com ou Vrbo, en testant plusieurs formulations (nom de la résidence, numéro de rue, quartier), une annonce active à cette adresse sans que le propriétaire l'ait créée étant un signal direct.
Effectuer une recherche d'image inversée sur les photos intérieures visibles lors d'une visite ou d'un état des lieux, pour vérifier si elles apparaissent déjà sur une annonce en ligne.
Observer les allées et venues inhabituelles pour un logement occupé à l'année (valises, changements fréquents d'occupants, remise de clés répétée), un rythme incompatible avec une occupation résidentielle classique.
Vérifier le nom affiché sur l'annonce lorsqu'une correspondance est trouvée : un nom différent de celui du locataire, ou une mention "cogéré" par un tiers, confirme souvent une sous-location non déclarée au propriétaire.

Ce même travail de vérification s'applique, dans l'autre sens, à l'inscription sur la plateforme STDN exigée par la loi 80-14 pour tout hébergement touristique : un logement inscrit sous un nom autre que celui du propriétaire est un indice supplémentaire, comme évoqué plus haut à propos de l'autorisation d'exploitation.

Ce qu'un propriétaire doit vérifier

Pour un propriétaire qui loue son bien à l'année et souhaite éviter une sous-location non autorisée sur Airbnb, quelques réflexes simples limitent le risque :

Inscrire une clause explicite interdisant la sous-location dans le contrat de bail, même si l'article 39 de la loi 67-12 s'applique déjà par défaut : une clause écrite facilite la preuve en cas de litige.
Visiter le logement périodiquement, dans le respect du contrat, pour vérifier l'usage réel qui en est fait.
Surveiller les annonces en ligne correspondant à l'adresse du bien, une vérification simple qui suffit souvent à détecter une sous-location non déclarée.

Un propriétaire qui envisage de confier lui-même son bien à une conciergerie pour la location courte durée élimine ce risque à la source, puisque la gestion reste alors sous son propre nom.

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Questions fréquentes

Un locataire peut-il sous-louer son logement sur Airbnb au Maroc ?

Non, pas sans l'accord écrit exprès du propriétaire. L'article 39 de la loi 67-12 interdit par défaut la sous-location d'un bail d'habitation, quelle que soit la plateforme utilisée pour le faire.

Que risque un locataire qui sous-loue sans autorisation ?

La résiliation du bail pour manquement grave, l'expulsion en cas de résiliation prononcée, et la restitution possible des revenus perçus via la sous-location non autorisée, en plus d'éventuels dommages et intérêts.

L'arbitrage Airbnb (louer puis sous-louer) est-il légal au Maroc ?

Il se heurte à deux obstacles cumulés : l'interdiction civile de sous-louer sans accord écrit du propriétaire (loi 67-12), et l'impossibilité pratique d'obtenir une autorisation d'exploitation (loi 80-14) pour un bien qu'on ne possède pas et qu'on n'est pas autorisé à exploiter en courte durée.

Comment un locataire peut-il sous-louer légalement sur Airbnb ?

En obtenant l'accord écrit exprès du propriétaire, idéalement formalisé dans un avenant au bail précisant la durée, les plateformes utilisées et le partage éventuel des revenus.

La règle change-t-elle si on sous-loue seulement une chambre, pas tout le logement ?

Non. L'article 39 de la loi 67-12 s'applique à la sous-location, qu'elle soit totale ou partielle : louer une seule chambre du logement sur Airbnb sans l'accord écrit du propriétaire reste une sous-location non autorisée, avec les mêmes conséquences.