Le principe : tout revenu locatif est imposable
Au Maroc, un revenu tiré de la location d'un bien meublé à des touristes, que ce soit via Airbnb, Booking ou en direct, entre dans la catégorie des revenus fonciers au sens du Code général des impôts. Il n'existe aucun seuil en dessous duquel la location resterait officieuse : dès le premier dirham encaissé, le propriétaire doit en principe le déclarer.
Ce qui change, en revanche, c'est la façon dont ce revenu est imposé. La loi de finances 2025 a introduit une option de retenue libératoire qui simplifie nettement le calcul pour la majorité des propriétaires, en plus du régime classique de l'impôt sur le revenu (IR). Les deux coexistent, et le choix entre les deux dépend surtout du niveau de revenu.
Barème de l'impôt sur le revenu
Dans le régime classique, le revenu locatif brut bénéficie d'abord d'un abattement forfaitaire de 40 % : seuls 60 % du loyer encaissé sont soumis à l'impôt. Le solde imposable est ensuite taxé selon le barème progressif de l'IR, par tranches annuelles.
| Tranche de revenu net imposable (MAD/an) | Taux |
|---|---|
| 0 à 40 000 | Exonéré |
| 40 001 à 60 000 | 10 % |
| 60 001 à 80 000 | 20 % |
| 80 001 à 100 000 | 30 % |
| 100 001 à 180 000 | 34 % |
| Au-delà de 180 000 | 37 % |
Avec l'abattement de 40 %, un propriétaire encaisse en pratique environ 66 700 MAD de loyers bruts par an avant de basculer dans la première tranche imposable. En dessous de ce seuil, la location reste théoriquement à déclarer, mais génère peu ou pas d'impôt.
La retenue libératoire depuis la loi de finances 2025
C'est le changement le plus concret pour un hôte Airbnb au Maroc. La loi de finances 2025 ouvre une option de retenue libératoire, calculée directement sur le revenu brut, sans passer par l'abattement ni le barème progressif. Deux taux s'appliquent selon le niveau de revenu annuel généré par la location meublée touristique :
- 10 % du revenu brut si celui-ci ne dépasse pas 120 000 MAD par an.
- 20 % du revenu brut au-delà de ce seuil.
Concrètement, un propriétaire qui encaisse 90 000 MAD de loyers Airbnb sur l'année peut opter pour la retenue libératoire et payer 9 000 MAD d'impôt, réglés de façon simplifiée, plutôt que de calculer un revenu net après abattement puis appliquer le barème progressif. Pour beaucoup de petits et moyens loueurs, cette option réduit à la fois le montant dû et la complexité de la déclaration. Elle reste facultative : un propriétaire dont la situation fiscale globale rend le régime classique plus favorable peut continuer à le choisir. C'est un point que toute conciergerie sérieuse doit être capable d'expliquer clairement à ses propriétaires, plutôt que de renvoyer la question à un comptable sans autre precision.
Sur un revenu de 90 000 MAD, la retenue libératoire à 10 % coûte 9 000 MAD. Le régime classique, avec 40 % d'abattement et le barème progressif, coûterait environ 8 900 MAD sur le même montant : les deux options restent souvent proches, le choix se joue surtout sur la simplicité de gestion.
Taxe de séjour et taxe de promotion touristique
En plus de l'impôt sur le revenu, une taxe de séjour s'applique par nuit et par voyageur, collectée auprès du client puis reversée à la commune. Son montant varie selon le classement de l'hébergement et la ville.
| Type d'hébergement | Taxe de séjour |
|---|---|
| Hébergement classé (label officiel) | Jusqu'à 25 MAD / nuit / personne |
| Location meublée non classée | Entre 10 et 25 MAD selon la commune |
À cela s'ajoute, selon la commune, une taxe de promotion touristique, généralement incluse dans les frais collectés par les plateformes ou reversée directement par le propriétaire. Le flou sur qui collecte et reverse cette taxe est l'une des sources de litige les plus fréquentes entre propriétaires et communes : mieux vaut le clarifier par écrit avec sa conciergerie dès la signature du contrat, comme le rappelle notre guide pour choisir sa conciergerie.
Le cas des Marocains résidant à l'étranger
Les Marocains résidant à l'étranger (MRE) bénéficient d'un régime plus favorable sur ce point précis : l'abattement forfaitaire applicable à leurs revenus locatifs monte à 75 %, contre 40 % pour un résident fiscal marocain classique, dans le cadre du régime classique de l'IR. Seuls 25 % du loyer brut sont alors soumis au barème progressif. Un MRE propriétaire d'un riad loué sur Airbnb à Marrakech a donc intérêt à vérifier son statut fiscal exact avant de choisir entre ce régime et la retenue libératoire, car l'écart peut être significatif selon le niveau de revenu.
Comment déclarer ses revenus Airbnb
La déclaration des revenus fonciers, y compris ceux issus de la location meublée touristique, doit être déposée avant le 1er mars de l'année suivant celle de leur encaissement, conformément au Code général des impôts. Trois obligations concrètes accompagnent cette déclaration :
- Déclarer le revenu brut annuel encaissé sur le bien, tous canaux de réservation confondus (Airbnb, Booking, réservations directes).
- Opter explicitement pour la retenue libératoire si ce régime est choisi, selon les modalités fixées par l'administration fiscale.
- Conserver les justificatifs de revenus (relevés de plateforme, contrats de conciergerie) en cas de contrôle.
À cela s'ajoute une obligation distincte, souvent confondue avec la fiscalité mais qui relève d'un texte différent : l'autorisation d'exploitation prévue par la loi 80-14 sur la parahôtellerie, avec inscription sur la plateforme STDN. Nous détaillons ce volet réglementaire, séparé de la fiscalité, dans notre article sur la légalité de la location courte durée au Maroc.
Les erreurs qui coûtent cher
La plupart des redressements fiscaux sur des locations Airbnb au Maroc partent d'erreurs évitables, pas de fraude délibérée.
- Ne rien déclarer en pensant que la location reste informelle tant qu'elle passe par une plateforme étrangère. Le revenu est imposable au Maroc dès lors que le bien loué s'y trouve, indépendamment du pays où est basée la plateforme.
- Confondre le chiffre d'affaires Airbnb et le revenu net. La commission de la conciergerie, le ménage ou les frais de plateforme ne réduisent pas automatiquement la base imposable : chaque poste doit être traité selon les règles propres à son régime fiscal.
- Oublier la taxe de séjour dans le calcul de rentabilité, alors qu'elle doit être collectée et reversée séparément de l'impôt sur le revenu.
- Changer de régime en cours d'année sans respecter les modalités prévues, ce qui peut invalider l'option choisie.
- Ne garder aucune trace écrite des revenus reversés par la conciergerie, rendant toute vérification a posteriori beaucoup plus longue.
La fiscalité n'est qu'une partie du calcul de rentabilité. Pour estimer ce que rapporte réellement un logement une fois la commission de gestion déduite, notre article mettre son bien sur Airbnb au Maroc détaille les taux d'occupation et revenus nets observés ville par ville.
Ce qu'une conciergerie prend en charge
Une partie de ces obligations, notamment la collecte de la taxe de séjour et le suivi des revenus par réservation, est en pratique gérée par la conciergerie qui exploite le bien au quotidien. Ce n'est cependant pas systématique : certains prestataires se limitent au ménage et à l'accueil, laissant toute la partie fiscale à la charge du propriétaire. C'est un point à clarifier avant de signer, au même titre que la commission ou le contrat, comme le détaille notre guide sur le contrat de gestion locative.
| Ville | Marché de la conciergerie | Comparer |
|---|---|---|
| Marrakech | Marché le plus dense, forte densité de riads et villas loués en courte durée | Voir les conciergeries |
| Casablanca | Revenus locatifs urbains et séjours d'affaires, fiscalité identique aux autres villes | Voir les conciergeries |
| Agadir | Forte saisonnalité balnéaire, à intégrer dans le calcul du revenu annuel imposable | Voir les conciergeries |
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Voir l'annuaire des conciergeriesQuestions fréquentes
Faut-il déclarer ses revenus Airbnb au Maroc même s'ils sont faibles ?
Oui. Il n'existe pas de seuil en dessous duquel la location resterait dispensée de déclaration. En dessous d'environ 66 700 MAD de loyers bruts par an, l'abattement de 40 % ramène toutefois l'impôt dû à zéro dans le régime classique.
Qu'est-ce que la retenue libératoire introduite par la loi de finances 2025 ?
C'est une option de calcul simplifié de l'impôt sur les revenus de location meublée touristique, à 10 % du revenu brut jusqu'à 120 000 MAD par an, puis 20 % au-delà, sans passer par l'abattement ni le barème progressif classique.
Qui doit reverser la taxe de séjour à la commune ?
Elle est collectée auprès du voyageur au moment du séjour, puis reversée à la commune, généralement par le propriétaire ou la conciergerie qui gère le bien. Le rôle exact de chacun doit être précisé dans le contrat de gestion.
Les Marocains résidant à l'étranger paient-ils moins d'impôt sur leurs revenus Airbnb ?
Dans le régime classique de l'IR, les MRE bénéficient d'un abattement de 75 % sur leurs revenus locatifs, contre 40 % pour un résident fiscal marocain, ce qui réduit sensiblement la base imposable.
La fiscalité Airbnb et l'autorisation d'exploitation sont-elles la même chose ?
Non. La fiscalité relève du Code général des impôts et de la loi de finances. L'autorisation d'exploitation, elle, relève de la loi 80-14 sur la parahôtellerie et de l'inscription sur la plateforme STDN, un sujet distinct traité dans notre article sur la légalité de la location courte durée au Maroc.