Squat au Maroc : le piège qui guette votre conciergerie

Ce que dit vraiment la loi marocaine

L'article 441 du Code pénal marocain punit l'introduction, ou la tentative d'introduction, par fraude, menace ou violence dans le domicile d'autrui : de 1 à 6 mois de prison et une amende de 120 à 250 dirhams dans le cas de base, jusqu'à 3 ans de prison si les faits sont commis de nuit, par effraction, en réunion ou avec une arme.

Ce texte vise surtout l'intrusion par la force ou la ruse. Un squat « silencieux », entrée par une porte laissée ouverte, sans effraction visible, est beaucoup plus difficile à qualifier pénalement. Et contrairement à la France, où la loi Kasbarian de 2023 permet une évacuation préfectorale accélérée en 72 heures pour un vrai squat, le Maroc n'a pas d'équivalent : le propriétaire doit engager une procédure judiciaire classique, référé ou action au fond, qui peut prendre plusieurs mois.

Le seuil des 30 jours qui change tout

La loi 67-12 encadre les relations bailleur-locataire pour toute location de plus de 30 jours, meublée ou non, dépendances comprises (garage, jardin, cave). Elle impose un contrat écrit à date certaine, mentionnant l'identité des parties, la description des locaux, le loyer et les charges. Sans cet écrit, le bailleur se prive des procédures accélérées en cas d'impayés.

C'est ce seuil qui fait toute la différence pour une conciergerie. En dessous de 30 jours, l'occupant reste dans le régime de la location touristique et n'acquiert aucun droit au maintien dans les lieux. Au-delà, il devient un locataire protégé par la loi 67-12, avec un préavis de résiliation de 1 à 3 mois selon les cas et un délai de 15 jours après mise en demeure pour régulariser un impayé avant toute saisine du tribunal.

Le piège du bail signé

Le scénario le plus dangereux pour une conciergerie n'est pas l'intrusion par effraction, c'est le bail signé qui dérape. Un client entre dans le logement avec un contrat en bonne et due forme, via la conciergerie ou en direct, puis change les serrures, cesse de payer ou ne paie jamais, et refuse de partir.

Juridiquement, comme l'entrée s'est faite avec l'accord du propriétaire, ce n'est pas un squat par effraction au sens de l'article 441, mais une occupation sans droit ni titre une fois le bail terminé ou résilié. La police et la gendarmerie peuvent constater les faits, mais n'ont aucun pouvoir d'expulser sans décision de justice. Changer soi-même les serrures ou couper l'eau et l'électricité pour faire partir un occupant expose d'ailleurs le propriétaire lui-même à des poursuites pénales, pour violation de domicile.

La procédure obligatoire suit toujours le même chemin : mise en demeure, saisine du tribunal, jugement d'expulsion, intervention d'un huissier, puis concours de la force publique si besoin. L'occupant dispose généralement de 15 à 30 jours après jugement pour quitter les lieux, et l'ensemble peut s'étaler sur plusieurs mois. Le risque grimpe avec l'existence d'un contrat signé : le propriétaire doit alors prouver devant un juge que le droit d'occupation a pris fin, une démarche plus longue que face à un simple intrus sans titre.

7 réflexes pour verrouiller vos séjours

Aucune de ces mesures n'élimine totalement le risque, mais combinées, elles le réduisent fortement et accélèrent une éventuelle sortie de crise.

1. Rester sous le seuil des 30 jours. Le levier le plus efficace : en dessous, la loi 67-12 ne s'applique pas et l'occupant n'a aucun droit au maintien dans les lieux.
2. Fractionner les séjours longs. Pour un client sur 2 ou 3 mois, prévoir une sortie et une re-entrée physique entre chaque réservation, et préciser dans les CGV qu'il s'agit d'une prestation hôtelière, jamais d'un bail d'habitation.
3. Vérifier identité et solvabilité en amont. Copie de CIN ou passeport, empreinte bancaire prélevée avant remise des clés, paiements tracés via une plateforme plutôt qu'en cash, qui peut geler les fonds en cas de litige.
4. Rédiger un contrat sans ambiguïté, qui mentionne explicitement « hébergement touristique de courte durée » et une clause de résiliation immédiate en cas d'impayé, de sous-location ou de changement de serrure, avec un état des lieux signé à l'entrée.
5. Installer des serrures connectées, réinitialisables à distance par la conciergerie : impossible pour un occupant de bloquer l'accès en changeant physiquement une serrure.
6. Prévoir une caution substantielle et une clause pénale journalière en cas de maintien abusif, un levier de négociation rapide qui évite parfois le tribunal.
7. Souscrire une assurance occupation illicite ou loyers impayés. Certaines polices habitation au Maroc couvrent ce risque ; pour un parc de plusieurs biens, une police groupée dédiée mérite d'être étudiée.

Ce qu'une conciergerie sérieuse doit déjà avoir en place

Pour un propriétaire, ces réflexes se vérifient avant de signer avec une conciergerie, pas après un incident. Voici les points à demander explicitement.

Ce sont des critères que nous détaillons plus largement dans notre guide pour choisir sa conciergerie Airbnb au Maroc, et que vous pouvez comparer directement via notre comparateur. Ces réflexes s'ajoutent aux obligations déjà en place pour toute conciergerie : la fiche de police à chaque arrivée et la conformité à la loi 09-08 sur les données collectées. Comparez les conciergeries déjà actives dans votre région pour voir comment les structures sérieuses présentent ces garanties à leurs propriétaires.

Questions fréquentes